CALIFICACIÓN URBANÍSTICA EN LA COMUNIDAD DE MADRID:

Calificación urbanística en Madrid: Guía 2025 para construir en suelo no urbanizable

Introducción

En la Comunidad de Madrid, muchos propietarios y promotores rurales desean legalizar construcciones como naves agrícolas, almacenes, porches, o incluso infraestructuras ganaderas en fincas clasificadas como suelo no urbanizable. Sin embargo, el primer paso imprescindible para obtener cualquier tipo de licencia es conseguir una calificación urbanística favorable. Este trámite técnico-jurídico es obligatorio, y su resolución condiciona la posibilidad de edificar.

Este artículo es una guía completa y actualizada para 2025, redactada por especialistas, que explica cómo tramitar correctamente un proyecto agrícola o ganadero en suelo rústico dentro del marco normativo vigente en Madrid. Incluye también consideraciones clave sobre Red Natura 2000, zonas ZEPA, y unidad mínima de cultivo, así como errores comunes a evitar.

¿QUÉ ES LA CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Y POR QUÉ ES TAN IMPORTANTE EN LA COMUNIDAD DE MADRID?

La calificación urbanística es un acto administrativo previo y vinculante que autoriza la realización de determinadas actuaciones urbanísticas en suelos que carecen de ordenación detallada, especialmente en "suelo no urbanizable" o urbanizable no sectorizado. Este procedimiento, regulado en la Comunidad de Madrid por la Ley 9/2001 del Suelo y por la más reciente Ley 7/2024 de Medidas para el Desarrollo Equilibrado, es esencial para garantizar que los proyectos se adecuen a la planificación territorial, al desarrollo sostenible y a la normativa sectorial vigente.

La importancia de este procedimiento radica en que sin calificación urbanística favorable no puede otorgarse licencia municipal alguna para ejecutar obras o instalaciones en este tipo de suelo. Es, por tanto, un paso previo imprescindible para cualquier promotor que desee implantar un uso como "nave agrícola, caseta de aperos o similares, en suelo rústico" o desarrollar un "proyecto agrícola en Comunidad de Madrid", "proyecto ganadero en Comunidad de Madrid"

MARCO NORMATIVO: LAS LEYES QUE RIGEN LA CALIFICACIÓN URBANÍSTICA EN MADRID

Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid

Establece los principios generales del urbanismo en la región, clasificando el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable. Regula el procedimiento de autorización para actuaciones en "suelo no urbanizable" que carecen de planeamiento detallado.

Ley 7/2024, de 26 de diciembre

Introduce mejoras en trámites urbanísticos, facilitando la implantación de actividades compatibles con el medio rural y el desarrollo sostenible. Refuerza la necesidad de justificaciones técnicas, ambientales y de integración territorial.

Normas Subsidiarias Municipales y Normas Urbanísticas Generales

Cada municipio dispone de normativa específica que define el uso del suelo, las condiciones edificatorias, distancias a linderos, alturas, ocupación, "unidad mínima de cultivo en Madrid" y otras limitaciones.

CLASIFICACIÓN DEL SUELO Y SU IMPACTO EN EL PROCEDIMIENTO

¿Qué tipo de suelo puede calificarse?

En la Comunidad de Madrid, el suelo no urbanizable se clasifica en distintas categorías:

• Protegido (SNU-P): vinculado a valores naturales, agropecuarios o paisajísticos.

• Común (SNU-C): sin protección especial, pero fuera del suelo urbano.

• Red Natura 2000 o ZEPA: zonas de especial conservación con fuerte regulación.

La calificación urbanística puede tramitarse en cualquiera de estos suelos, siempre que se justifique su uso como excepcional y se cumpla con la legalidad vigente.

Suelo Urbano y Urbanizable Sectorizado

No requiere calificación urbanística. La actuación se regula directamente por el planeamiento urbanístico y requiere licencia municipal.

Suelo Urbanizable No Sectorizado

Requiere calificación urbanística previa. Su ordenación no está desarrollada, por lo que cualquier actuación debe ser autorizada por la Dirección General de Urbanismo.

Suelo No Urbanizable Común

Admite usos compatibles con la explotación agraria, forestal o ganadera. Requiere calificación urbanística si se pretende realizar construcciones o instalaciones.

Suelo No Urbanizable Protegido

Incluye zonas forestales, hidrológicas, paisajísticas, arqueológicas, "normativa Red Natura Madrid", zonas ZEPA, etc. Su uso está extremadamente restringido y sometido a informes sectoriales vinculantes (Medio Ambiente, Patrimonio, Vías Pecuarias, Carreteras, Confederación Hidrográfica, etc.).

PASO A PASO: CÓMO OBTENER LA CALIFICACIÓN URBANÍSTICA EN LA COMUNIDAD DE MADRID

1. Estudio de viabilidad inicial

Antes de redactar cualquier documento, el promotor debe solicitar un informe de compatibilidad urbanística en el Ayuntamiento correspondiente. Esto permite conocer si el uso propuesto es admisible en la parcela y las normas urbanísticas municipales lo permiten, para la parcela en concreto que se quiere instalar la actividad o nueva construcción y verificar la coincidencia con posibles protecciones ambientales.

2. Redacción de Anteproyecto y Memoria Justificativa

Un ingeniero técnico agrícola, arquitecto o técnico competente redacta un anteproyecto que incluya:

• Plano de situación.

• Justificación del uso propuesto.

• Descripción de la edificación o instalación.

• Infraestructuras necesarias (acceso, agua, energía, saneamiento).

• Impacto ambiental.

• Estudio de integración paisajística.

• Justificación de necesidad agraria o ganadera (si aplica).

3. Presentación ante la Comunidad de Madrid

La solicitud se tramita ante el ayuntamiento, normalmente a través de la sede electrónica.

4. Emisión de informes sectoriales

El Ayuntamiento solicitará informes de los organismos afectados: Medio Ambiente, Confederación Hidrográfica, Patrimonio, Carreteras, etc. Estos informes pueden ser vinculantes, especialmente en caso de "autorización en zona ZEPA" o "licencia en suelo protegido".

5. Resolución de calificación urbanística

Se dicta resolución favorable o desfavorable. Si es favorable, el promotor puede iniciar el procedimiento de licencia municipal.

PREGUNTAS FRECUENTES (FAQ)

¿Qué es la calificación urbanística en Madrid?
Es un acto administrativo previo que determina si un uso es compatible con el suelo en el que se pretende implantar, especialmente en "suelo no urbanizable".

¿Puedo construir una "nave agrícola en suelo rústico"?
Sí, pero es necesario justificar el uso agrario real, cumplir la "unidad mínima de cultivo Madrid" y obtener calificación urbanística.

¿Qué ocurre si mi parcela está dentro de Red Natura 2000?
Debes cumplir la "normativa Red Natura Madrid" y obtener "autorización en zona ZEPA" si corresponde. Se requiere estudio ambiental y viabilidad.

Red Natura 2000 y ZEPA: ¿Qué implica?

Si tu finca se encuentra dentro de una zona Red Natura o ZEPA, la calificación urbanística debe acompañarse de un Estudio de Evaluación de Repercusiones sobre el medio natural, conforme a la Ley 42/2007 de Patrimonio Natural y Biodiversidad.

Además:

• Solo se permite construir si no afecta negativamente a los hábitats o especies protegidas.

• Las construcciones deben ser justificadas, integradas en el entorno y de bajo impacto.

¿Cuál es la unidad mínima de cultivo en Madrid?
Depende del municipio, pero suele oscilar entre 1 y 3 hectáreas en regadío y de 2 a 5 en secano. Consulta la normativa municipal aplicable.

Unidad mínima de cultivo en Madrid

Uno de los requisitos fundamentales es cumplir con la unidad mínima de cultivo, que en la Comunidad de Madrid es generalmente de:

• 1 hectárea para cultivos de secano.

• 0,5 hectáreas para regadío.

• 0,25 hectáreas para huertos familiares.

Si el terreno no alcanza esta superficie, la calificación puede denegarse, salvo que se justifique adecuadamente su explotación productiva y vinculada al uso solicitado.

CONCLUSIÓN FINAL

La tramitación de una calificación urbanística en la Comunidad de Madrid constituye uno de los retos más exigentes y determinantes a los que se enfrenta cualquier promotor o propietario que desee implantar un uso en "suelo no urbanizable", especialmente cuando se trata de un "proyecto agropecuario en Comunidad de Madrid" o de actuaciones vinculadas a usos en "nave agrícola o ganadera en suelo rústico".

La calificación urbanística es un paso crítico para desarrollar cualquier proyecto en suelo no urbanizable en la Comunidad de Madrid. Cumplir con todos los requisitos técnicos, normativos y medioambientales es clave para obtener una resolución favorable.

Si estás planteando construir una nave agrícola, instalar una infraestructura ganadera o desarrollar un proyecto rural en suelo protegido, asegúrate de hacerlo bien desde el principio. El éxito depende de la calidad del proyecto técnico y de una argumentación urbanística solvente.

Como se ha desarrollado a lo largo de este informe, desde el análisis normativo inicial donde se citan leyes clave como la Ley 9/2001 del Suelo y la Ley 7/2024, hasta el procedimiento detallado de solicitud, redacción de anteproyecto, emisión de informes sectoriales y resolución final, incluyendo las particularidades del suelo no urbanizable y protegido,, no se trata únicamente de un trámite administrativo más, sino de una auténtica evaluación de compatibilidad entre la actividad propuesta y el modelo de ordenación territorial, ambiental y funcional que ha establecido la administración autonómica.

El procedimiento, regulado principalmente por el Decreto 143/2022 y la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, exige una elevada solvencia técnica en su redacción, así como una interpretación integradora de toda la normativa sectorial aplicable. Entre las principales dificultades identificadas destacan la presencia de afecciones ambientales ("licencia en suelo protegido", "normativa Red Natura Madrid", "autorización en zona ZEPA"), la existencia de criterios técnicos no publicados pero aplicados por la administración y la necesidad de demostrar el cumplimiento de la "unidad mínima de cultivo en Madrid".

Frente a estos desafíos, se ha demostrado que la profesionalidad del técnico redactor, la anticipación a los informes sectoriales, la claridad documental y el uso de herramientas de diagnóstico territorial y ambiental marcan la diferencia entre un expediente viable y uno inviable.

El papel de los ingenieros técnicos agrícolas, arquitectos y otros técnicos cualificados resulta fundamental para lograr ese equilibrio entre desarrollo rural, protección ambiental y cumplimiento legal. Estos profesionales no solo actúan como redactores del expediente, sino como garantes de que el modelo territorial no se degrade, sino que evolucione conforme a los usos legítimos y sostenibles del "suelo no urbanizable".

La calificación urbanística es, por tanto, una oportunidad para acreditar la compatibilidad de un uso agrícola, ganadero, educativo, recreativo o turístico con el territorio, siempre que se respete la normativa vigente, se escuche a la administración y se redacten los expedientes con el rigor que el medio rural madrileño exige.

Invitamos, a todos los promotores, agricultores, ganaderos, asociaciones que necesiten asesoramiento o deseen iniciar un procedimiento de este tipo, a consultar con nosotros en la materia, a valorar cada caso con serenidad y a apostar por un medio rural productivo, pero ordenado, legal y ambientalmente sostenible. Solo así, la "calificación urbanística Madrid" dejará de verse como un obstáculo, para convertirse en una herramienta útil, transparente y al servicio de un desarrollo rural equilibrado y coherente con el siglo XXI.

Le tramitamos su "calificación urbanística", pida presupuesto sin compromiso o asesoramiento.